はやし建築有限会社 本社
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アパートを建てたい方へ
なぜアパートを建てるのか?真剣に考えて見ましょう！
よく他社では税対策や相続対策、資産活用などいろいろと言いますが、私はそんな事よりもズバリ儲ける事を第一に考えたいと思います。何年で元が取れるのか？何年後にプラスに転じるのか？そしてその利益が継続的に維持できるのか？という所が最も重要だと考えております。その為にはどうするのか？たくさんありますが、ひとつひとつ私（林）の考え方を述べたいと思います。
- 設計、間取りは設計士や大家（貸主）が決めるのでなく、不動産屋とよく相談し、借主に好まれるデザイン、設備、間取り等を考え、機能的な物件に仕上げる事、つまり借りる方の好みや要望というのは不動産屋が1番よく知っているので、アドバイスを受ける事は入居率を上げ、維持する重要なポイントとなる。
- 建物に関しては、内部を第一に考え、外観を2番目にとする。つまり住む人（借主）にとっては、外観のデザイン性も大事だが、それよりも内部の快適さが最も重要であり、アパート・マンションを決める決定的なポイントとなる。実際私も良く案内しますが、内部の設備やキッチン廻り、間取り等は女性が良く見る所です。アパートのリフォーム・改築に関してもまず外観より内部を第一優先と考えるべきです。
- 間取り変更可能型プランを立てる。つまり、新築当時や築後数年は建物がきれいということもあって、入居率も良いとは思いますが、問題は10年後、20年後、となった時に入居率がある程度維持できるかどうかという点です。最悪、部屋の間の壁を壊したり、増築なんてこともあり得ますので、柱の位置や建物の配置なども将来を見据えた計画を立てておくべきだと思います。ただ、私の場合、そういうことにならない様、10年後、15年後にも対応できる、他のアパートにも引けをとらない未来型・次世代型のアパートプランを立てる様心がけてます。
- アパートの耐久性・メンテナンスについて考えましょう。アパート経営において早くそして継続的に利益を出す為にも耐久性・メンテナンス・管理という部分は非常に重要であり、大家の経費として関わってくる問題です。例えば耐久性について具体例を挙げると、大手ハウスメーカーの場合、壁紙については単純に普通の白やベージュを貼ったりしますが、私の場合表面のつるつるした、水にも強い壁紙を採用します。なぜなら入居者にもよりますが、タバコを吸う人の場合、ヤニが天井や壁にこびり付き、黄色く黄ばんだ状態になったりします。また台所の油、子供の手アカなど壁紙を汚す要素はたくさんあり、数年もしくは10年おきに壁紙の貼り替えなんて事も常識的にあるのです。そのサイクルを遅くする為にも、ハウスクリーニングで除去出来る洗剤に強い壁紙を採用するべきであり、材料費も同額なので業者まかせというのはやめた方が良いと思います。
また共用部分（廊下等）の照明を例にとれば掃除・電球交換の容易性、耐久性はもちろんの事、照明を効率的に配置し、いかに照明灯数を無くすかなど、経費に関わる事はたくさんあります。